Cabimento
A Ação de Adjudicação Compulsória é o remédio jurídico cabível quando ocorre a quitação integral do valor acordado em contrato de promessa ou compromisso de compra e venda (seja financiado ou à vista), mas o promitente vendedor recusa-se, omite-se ou encontra-se impossibilitado de outorgar a escritura definitiva do imóvel.
Através deste procedimento, busca-se uma sentença judicial que substitua a vontade do vendedor para transferir a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Novidade Extrajudicial: Atualmente, a adjudicação compulsória também pode ser requerida de forma extrajudicial diretamente no Cartório de Imóveis, sem a necessidade de um processo na Justiça, tornando o trâmite significativamente mais rápido.
Legislação Aplicável
Código Civil (Lei nº 10.406/2002): Arts. 1.417 e 1.418 (Direito do Promitente Comprador).
Código de Processo Civil (CPC/2015): Art. 500 (Ação que visa a emissão de declaração de vontade para transferência de propriedade).
Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973): Art. 216-B (Incluído pela Lei nº 14.382/2022 - Procedimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial).
Decreto-lei nº 58/1937: Arts. 15 e 16 (Loteamentos e compromissos irretratáveis).
Súmulas Aplicáveis
Súmula 239 do STJ:
"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."
Súmula 308 do STJ:
"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."
Jurisprudência Relevante
Superior Tribunal de Justiça (STJ) - REsp 805.818 / RS:
"CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO DE CONSTRUTORA. BEM DADO PELA EMPRESA EM GARANTIA DE EMPRÉSTIMO. QUITAÇÃO DO PREÇO. HIPOTECA. LIBERAÇÃO. SÚMULA N. 308-STJ.
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."
Documentos Necessários
- Documentos pessoais do comprador (RG, CPF e comprovante de estado civil);
- Comprovante de residência atualizado;
- Instrumento contratual de promessa/compromisso de compra e venda (ou cessão de direitos);
- Comprovantes de quitação integral do preço (recibos, extratos ou termo de quitação);
- Certidão de Matrícula atualizada do imóvel (obtida no Cartório de Imóveis);
- Comprovante de notificação prévia do vendedor ou certidão de sua impossibilidade de localização;
- Ata Notarial (no caso de opção pela via Extrajudicial diretamente em Cartório).